AVIS DEFAVORABLE – Projet de logements Rue des Trèfles

La Commission de Concertation de jeudi dernier a rendu un avis défavorable unanime pour le projet de 69 logements rue des Trèfles.
Nous gardons le dossier à l’oeil pour savoir ce qu’il en adviendra…

Pour ceux qui veulent en savoir plus et avoir le détail de cet avis…

Vous trouverez ci-dessous l’avis de la commission de concertation pour la rue des trèfles :


AVIS MOTIVÉ DE LA COMMISSION

Considérant que la demande se situe en zone de forte mixité au PRAS et dans le Plan particulier d’affection du sol : PPAS N° 20 « ABORDS DU RING » (AR 06/11/1956) ;

Considérant que la demande vise à construire trois immeubles (R+3 à R+5) sur un sous-sol unique afin d’aménager 69 logements et  51 emplacements de parking ;
Qu’elle a été soumise aux mesures particulières de publicité du 01/03/2019 au 15/03/2019 et a donné lieu à une réclamation pour les motifs suivants :
•       Manque de réflexion d’ensemble sur le quartier dans sa globalité,
•       Caractères urbanistiques (dont la hauteur et le gabarit) démesurés par rapport au reste du quartier;
•       Atteinte à l’ensoleillement et à la vue sur les parcelles et habitations voisines ;
•       Minéralisation presque intégral de ce petit terrain avec rapport P/S hors du commun et inéquitable par rapport aux terrains voisins ;
•       Aucun aménagement de la zone non bâtie et aucun lien indiqué sous forme de short cut ;
•       Le rapport d’incidence de ce projet ne tient pas compte de l’impact cumulé de l’ensemble des projets voisins sur la zone ;
•       Présentation du projet qui ne prend pas compte des constructions voisines à gabarits limités ;
•       Multiples dérogations non justifiées au Règlement Régional d’Urbanisme (intérieur d’îlot, hauteur des constructions excessives, vues sur les terrains voisins…)

Considérant que la demande permis d’urbanisme a été soumise aux mesures de publicité pour les motifs suivants :
–  application de l’article 124 du COBAT (MPP à la demande de l’IBGE dans le cadre d’un permis mixte)
– application de l’article 147 du CoBAT : demande soumise à rapport d’incidence (garages, emplacements couverts où sont garés des véhicules à moteur (parcs de stationnements couverts, salles d’exposition, etc …) comptant de 25 à 200 véhicules automobiles ou remorques ;
– application de la prescription particulière 4.5.1° du PRAS (modifications des caractéristiques urbanistiques des constructions) ;
–  application de la prescription générale 0.6 du PRAS (actes et travaux portant atteinte aux intérieurs d’îlots) ;

–  dérogation à l’article 4 du Titre I du RRU (profondeur de construction) ;
–  dérogation à l’article 5 du titre I du RRU (hauteur de la façade avant) ;
–   dérogation à l’article 6 du Titre I du RRU (toiture-hauteur) ;
– 1B: article 40 et 41 de l’ordonnance du 5 juin 1997 relative aux permis d’environnement;
Considérant que la demande permis d’environnement a été soumise aux mesures de publicité pour les motifs suivants :
–       Exploitation (rubriques) : parking couvert où sont garés des véhicules automobiles ou remorques (rub.68B-51 places) ;

Attendu qu’il s’agit d’une demande de permis mixte d’urbanisme et d’environnement de classe 1B ;
Vu le rapport d’incidences joint à la demande de permis d’environnement ;
Considérant que ce rapport est complet au sens de l’article 37 de
l’Ordonnance du 5 juin 1997 relative aux permis d’environnement en ce qui concerne l’évaluation préalable des incidences ;
Considérant qu’en cas de refus du permis d’urbanisme, celui-ci emporte
caducité de plein droit sur le permis d’environnement, et inversement ;
Considérant que le rapport d’Incidences est également requis dans le cadre
de la demande de permis d’urbanisme (en vertu de l’article 142 et de
l’annexe B du COBAT pour le nombre d’emplacement de parkings entre 25 et 200 (102)) ;
Considérant que ce rapport est complet en ce qui concerne l’évaluation
préalable des incidences;
Vu l’avis du Service d’Incendie et d’Aide Médical d’Urgente du 26/07/2018 ;
Vu l’avis de l’association Nationale pour le logement des personnes
Handicapées du 4 novembre 2018 ; que le projet est Non conforme aux
exigences du RRU : « Une nouvelle proposition de plans est nécessaire. Les
différents sas parking doivent être adaptés de façon à avoir côté couloir de
la deuxième porte du sas, une aire de rotation complète de 150 cm de
diamètre en dehors du débattement de porte. L’aire de rotation devant
l’ascenseur proche de la place 32 ne peut être entravée par la porte du sas
parking. En l’état, ce sas n’est pas accessible par une personne en fauteuil
roulant » ;
Considérant que la configuration des lieux consiste en :
Rue des Trèfles :
–        à droite de la parcelle concernée, se situe un bâtiment (R+T) 3
façades de +/- 31 m de long
–       à gauche de la parcelle concernée, il existe une rue privée accédant
à un ensemble de logements sociaux (R+4 à 6) situé en fond de parcelle
(ouvert sur la route de Lennik), suivi après la ruelle d’un bâtiment de 57 m
de profondeur repris dans un permis de lotir « Marco Polo » de plus grande
ampleur;
–       autre côté de la rue, existe le quartier Trèfles de gabarit R+2+T
réglementé par un PPAS ;
Considérant que le projet consiste en : La construction d’un ensemble de 2 immeubles, dont 1 bâtiment est implanté rue des Trèfles à l’angle de la voirie privée du Foyer Anderlechtois et l’autre bâtiment est projeté en intérieur d’îlot (à 15 m de la façade arrière du bâtiment de logements sociaux), le tout sur un socle de parking souterrain
–       Que le bâtiment à rue est construit sur la limite mitoyenne droite
jusqu’à 1,90m de la limite mitoyenne gauche (voirie privée) sur une
profondeur de 45 m (en mitoyenneté : sur une profondeur de 15m et, après un retrait de 4m, sur une profondeur de 30 m); que ce bâtiment a un gabarit de R + 3 ; que la largeur de cet immeuble est de 13 m ; que ce bâtiment abrite 18 appartements (5 1ch, 10 2ch et 3 3ch) ;
–       Que le bâtiment arrière est construit à 56 m de la rue des Trèfles
(et 11m du bâtiment à rue) le long de la voie privée (à 1,90m de la limite
mitoyenne) avec un gabarit de R + 5 et R+4 ; que ce bâtiment abrite 51
appartements ;
–       Un parking souterrain en dessous de ces 2 immeubles, qui comprend 50 emplacements voitures dont 4 places PMR et 1 emplacements en box, au
rez-de-chaussée ; que le projet comptabilise 70 emplacements de parking dans 2 locaux de 36 et 18 au rez-de-chaussée du bâtiment avant et 1 de 16 au sous-sol ;
Qu’au total 69 logements sont prévus sur la parcelle (24 logements 1ch, 37 logements 2ch et 8 logements 3ch) pour 51 parkings voitures et 70 vélos sur un terrain de 2.349 m²;

Considérant que la demande déroge aux articles 3, 4, 5 et 6 du Titre I du RRU en ce qui concerne l’implantation, la profondeur et hauteur des constructions

Considérant que l’implantation de ces deux immeubles sur toute la longueur de la parcelle induit que tous les logements aient des vis-à-vis soit sur les parcelles voisines soit sur la rue privée (distance de 1,90m respectées du Code civil) ; que l’implantation du bâtiment arrière proche de l’immeuble de logements sociaux au vues de l’étude de l’ensoleillement dans le rapport d’incidence, implique que l’immeuble est soit ombragé soit porte lui-même de l’ombre sur les parcelles et bâtiments voisins ;

Considérant que les parcelles voisines et de l’autre côté de la rue ont d’autres configurations et sont couverts par des PPAS et/ou PL avec création de voiries ce qui n’est pas le cas dans la présente demande ; que le quartier a déjà des projets de densification intense réglés par des PPAS ou permis de lotir et qu’il convient de laisser respirer les zones environnantes à ces divers projets afin de ne pas faire subir une surdensification excessive au quartier ;

Considérant que la grande profondeur de la parcelle sur laquelle s’implante le projet n’implique pas
forcément que toute la parcelle doit être construite

Considérant, de plus, que le projet vient s’insérer entre deux parcelles de la slrb et créera des nuisances d’ensoleillement sur leurs potagers et les bâtiments des logements sociaux vu l’orientation Est du nouveau bâtiment en intérieur d’îlot ;

Considérant que les dérogations au Titre I du Règlement régional d’urbanisme sont trop importantes et attestent d’une densité trop élevée sur la parcelle ;

Considérant que les affectations prévues de logements sont conformes à la zone de Forte mixité au PRAS ; qu’il est toutefois dommage de ne pas retrouver de mixité de fonction dans le projet telle qu’équipement d’intérêt collectif ou activité productive dans une zone du PRAS prévue à cet effet ;

Considérant que la parcelle fortement imperméabilisée ne permet pas une bonne gestion des eaux, de la faune et la flore et ne répond pas à la prescription 0.6 du PRAS ;

Considérant que le projet prévoit des façades avec en majorité du crépi sur isolant de teinte blanche et le rez-de-chaussée un parement de briques teinte gris clair ; que le crépi n’est pas un matériau qui vieillit bien dans le temps

Considérant qu’il y a une proportion trop importante de petits logements ne permettant qu’à des familles de maximum un enfant d’y vivre ; qu’il convient d’augmenter plus de grand logements et varier ainsi la typologie et la mixité de logements ;

Considérant que le projet ne répond pas à l’article 6 du Titre VIII du RRU en ce qu’il ne prévoit pas une place de parking /logement ;

Considérant que la justification de ce ratio (0.72) est justifiée par la construction de la future gare RER et la future mise en application du PPAS trèfles en matière d’offre en parking souterrain et commerce de proximité ;

Que la situation existante indique une saturation de la circulation et du stationnement en voirie sur les chaussées de Mons et Lennik, avec pour seule alternative le parking « P+R Céria », qui doit donc rester un parking de délestage et non un parking riverain ;
Que le profil de mobilité des futurs habitants reste incertain ;

Considérant que le nombre d’emplacement vélos est actuellement de 1/chambre (126), mais que leur disposition, densité et type d’accroche ne permet pas une facilité d’usage et donc un usage quotidien ;
Considérant, de plus, que les espaces ne permettent pas d’accueillir des vélos de types vélos cargos, permettant de répondre à une demande de « vivre sans voiture » ;

Que dès lors la dérogation au titre VIII ne peut être accordée
Que de manière générale le projet est trop dense et est inadéquat à la typologie du contexte urbain ;
Que, si une construction doit être prévue sur le site, il convient de construire uniquement à front de rue;
Considérant, de ce qui précède, que le projet, ne s’accorde pas aux caractéristiques urbanistiques du cadre urbain environnant et est contraire au principe de bon aménagement des lieux.

AVIS DEFAVORABLE unanime en présence du représentant de la D.U.

2 Comments

  1. Chers amis,
    J’aimerais garder un oeil vigilant sur ce projet, et donc oui, tenez-moi au courant. Juste une petite remarque, pourquoi n’indiquez-vous pas exactement où est implanté le projet (numéros de la rues) ? J’habite rue des trèfles (n° 136),face à un terrain à bâtir (gros battements de coeur) mais j’ai du faire un effort réel, pour à partir des descriptions comprendre à peu près où veut s’implanter le projet…beaucoup plus bas, entre la route de Lennick et la chaussée de Mons ? Et encore je ne suis pas certaine. La précision est mère de l’efficacité.
    Enfin, j’aimerais vous demander aussi de m’envoyer les courriels sur l’adresse viviane.baeke@africamuseum.be, car je n’utilise mon adresse gmail que très rarement, et votre message m’avait échappé.
    Bien amicalement,
    Viviane

  2. Bonjour,

    Nous avions donné cette indication en parlant de la demande de permis il y a peu dans cet article : http://comitedestrefles.be/2019/03/25/demande-de-permis-durbanisme-r3-r5-rue-des-trefles-54-62bis/

    Il s’agit donc du terrain à la hauteur du 54-62bis, rue des Trèfles.

    Mais, en effet, les informations de la commune rendent difficile l’identification de l’emplacement… nous avons eu la même difficulté que vous au départ.

    Pour le mail, pas de souci. Je rajoute l’adresse mail donnée.

    Cordialement,

    Delphine

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